Sábado, 22 Septiembre 2012 19:24

“La vivienda es el principal bien, y el más costoso, que compra cualquier familia”

Escrito por Álvaro Sanabria Duque
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“La vivienda es el principal bien, y el más costoso, que compra cualquier familia”
Álvaro Sanabria –ÁS–: La construcción de vivienda de interés social (VIS) y de interés prioritario (VIP), como se denomina en lenguaje oficial, a la vivienda popular, es un problema grave. Desde una visión ortodoxa clásica se dice que no hay oferta porque los grandes empresarios no tienen interés en ese tipo de vivienda, y a su vez no hay demanda efectiva porque los niveles de ingreso de grandes sectores les impide demandar un bien tan costoso. El acceso a la tierra es uno de los grandes problemas, por su costo. ¿Cómo han actuado organizaciones como la Federación nacional de vivienda popular (Fenavip) para romper ese círculo vicioso: un producto muy caro, unos ingresos muy bajos? ¿Cuál es el secreto para construir las 20 mil viviendas que ustedes han edificado?
Germán Ávila –GÁ–: Lo primero es que la vivienda es el principal bien y el más costoso que compra cualquier familia en toda su vida. Acceder a ese bien requiere de una serie de acciones del Estado, para facilitárselo a la población de más bajos ingresos.

Hay que dejar claro que la construcción es un bien que produce altísimos niveles de rentabilidad, pero en la producción de vivienda de mediano y alto costo. Sin embargo, se llega a un punto en que la construcción privada acumula un gran nivel de inventarios para estratos medios y altos, creando una especie de sobre-oferta que coincide con ciertos ciclos de la economía, lo que obliga, de manera temporal, a suspender su producción. Entonces, la VIP, la VIS, se transforma en el refugio durante la etapa de depresión de la demanda de vivienda para estratos altos.

Cíclicamente, cada 3-4 años, encontramos que de pronto se despierta un inmenso interés por el problema de la VIS. Lo que en realidad sucede es que se está en la etapa del ciclo de la producción de la vivienda. En esos momentos lo que hace el constructor es explorar la opción de rentabilidades razonables, ligadas por lo general a su producción masiva.

En el caso nuestro la razón era completamente distinta: no generábamos proyectos en función de rentabilidad sino en función de asegurar que esa producción masiva de vivienda, sin importar la rentabilidad, fuera factible. Nosotros no contábamos ni con recursos, ni con aparatos financieros, ni con aparatos económicos que respaldaran esos procesos, solamente contábamos con una fortaleza: la organización popular.

Segundo: Para lograr avanzar se requiere ser muy rigurosos en los temas administrativos y técnicos de producción de la vivienda porque parte del reto también era competir de manera eficiente con la construcción privada.

–ÁS–: El Estado, al anunciar la política de las cien mil unidades de vivienda, de alguna manera reconoce el fracaso de su política de subsidios, por lo menos para los estratos más marginales. De las mismas cifras oficiales se puede deducir que hay mucho dinero de los subsidios al que no se accede. ¿Cómo ven ustedes el problema de los subsidios?
–GÁ–: ¿Qué hay detrás de esta política de las 100 mil viviendas gratis? La propuesta tiene unos antecedentes: el primero: la sentencia 3025 del 2004 de la Corte Constitucional, ordenándole al Estado atención integral para la población desplazada, empezando por establecer su adecuado registro. Después de una serie de presiones sobre el Gobierno, estableció 600 mil familias registradas oficialmente como desplazadas, es decir, el Estado reconoce una población cercana a los 3 millones de personas en esa condición.

Llegados a este punto, entonces, la Corte Constitucional le dice a ese mismo Estado que está en la obligación de atender esa población y, entre otras cosas, darle una solución de vivienda.

–ÁS–: El Estado les ofreció subsidios..
–GÁ–: Sí Hasta el 2010-2011, asignó cerca de 80 mil subsidios a esa población, ejecutando una cifra no mayor a 40 mil, por lo que había otros 40 mil subsidios no ejecutados.

–ÁS–: ¿Por qué no se habían ejecutado?
–GÁ–: Porque el subsidio no era equivalente al valor de la vivienda, y pedirle a una familia desplazada que se fuera a conseguir un crédito para completar el pago de una vivienda, es absurdo.
Pero, en segundo lugar, tenemos otro antecedente a esta política: los damnificados de la ola invernal, cerca de 200 mil familias en el último ciclo, familias que tampoco pueden hacer efectivo el subsidio de vivienda que les oferta el Gobierno.

–ÁS–: En estas condiciones, ¿cuál es el déficit de vivienda en el país y los costos que implicaría atenderlo?
–GÁ–: Algunos dicen que tenemos un déficit de un millón, otros lo extienden hasta un un millón y medio de viviendas.

Para atenderlo, países similares al nuestro han requerido invertir en promedio, en un horizonte de mediano plazo, el 3% del presupuesto nacional. Pero vea, Colombia, en su mejor momento, ha destinado tan sólo el 0.03%. Es decir, aquí se necesitaría destinar el 10% del presupuesto Nacional, en un horizonte de 10 o de 15 años. Es decir, invertir 4,5 billones a la vivienda por año, y acá en cuatro años le han invertido 4 billones.

–ÁS–: Además de esta, ¿cuál es la dificultad más grande que enfrentará esta estrategia?
–GÁ–: El problema de tierras, particularmente en Bogotá donde es muchísimo más grave.
Y recuerde algo, cuando se construye vivienda toca pensar en que las familias que van a vivir ahí deben contar con colegios para educar a sus hijos, centros de salud, servicios básicos alrededor de las viviendas por construir, lo cual implica una inversión, en promedio, cercana a un 30-35% de la inversión total que implica la construcción.

ÁS. En Colombia, desde hace mucho tiempo, de manera análoga a como sucede con el campo, se habla de reforma urbana, pero nunca se ha llevado a cabo. La sensación de escasez generalizada de tierras hace necesaria una legislación muy fuerte sobre las zonas urbanizables, pero ésta no pasa del papel. Ahora se habla de redensificar, como un recurso para obviar el problema de la escasez de tierras urbanizadas no construidas. ¿Cómo ven ustedes ese proceso de redensificación y el uso de los centros históricos de las ciudades para esa propuesta? ¿Realmente es viable?
–GÁ–: La reforma urbana está normalmente asociada a una estrategia de uso racional del suelo urbano. Y nosotros hemos hecho como tres. Y extiendo una conclusión simpática del tema: la Constitución del 91 estableció en su artículo 58, que la tierra como es un bien social, privado, pero de uso social público, podría ser expropiada. La Constitución incorporó el concepto de la expropiación cuando prima el uso social de un bien respecto al interés privado, y eso duró unos pocos años en la Constitución; rápidamente aprobaron reformas constitucionales (gobierno de Pastrana) que desaparecieron de la Carta el concepto de expropiación.

¿Por qué era importante el concepto de expropiación? Porque es la única manera como el Estado puede intervenir suficiente y adecuadamente ese bien que se llama tierra, para ponerlo en función social. A pesar de seguir hablando de expropiación lo que en realidad existe es una obligatoriedad de venta.

Recientemente se habla de redensificar las zonas urbanas ya desarrolladas, creo que es viable, me parece un camino conveniente. Lo que pasa es que eso tiene una serie de complejidades adicionales que hay que analizar. Efectivamente hay tierras en los centros urbanos que cuentan con los servicios públicos, deterioradas porque no hay un desarrollo urbano que les permita consolidarse. Las experiencias mundiales de los procesos de renovación urbana han tenido dos características: primero, el modelo de expulsión y, segundo, el de incorporación. Si voy a implementar un modelo de renovación y de redensificación urbana sin expulsión, sino con incorporación, tengo que implementar un modelo de organización social.

–ÁS–: Hablando un poco de eso, se alude a las soluciones de vivienda como si esta fuera una cosa completamente independiente de la vida cotidiana de las personas, como si no tuviera nada que ver con su dimensión como ser humano. Uno ve que la VIS o VIP está diseñada prácticamente como si se tratara de un reclusorio, ¿no es momento de empezar a hablar no simplemente de vivienda, sino de vivienda digna?
–GÁ–: Es que el mercado de la producción de vivienda, como su nombre lo indica, es un mercado y cuando se comporta como tal las variables de humanización o de dignidad desaparecen. El mercado tiene una lógica absolutamente avasalladora, en búsqueda permanente del mayor nivel de rentabilidad posible.

Por ello, la solución al incremento de los costos es reducir cada vez más la calidad de la vivienda. En los años 60 una vivienda en un lote de 60 m2 era considerada pequeña; en los años 80 el lote bajó a los 40 mts., y para el 2000 se llega a los 30 mts, y hoy se producen viviendas en lotes de 28m2 o 26 m2. Esa es la lógica del mercado. La política de vivienda en Colombia, se redujo en exclusivo a un programa de otorgar subsidios. Cuando esto sucede, el resto de los factores quedan en manos del mercado, y la consecuencia de eso es que la calidad de las soluciones siempre va en detrimento.

–ÁS–: Bueno, para finalizar, saliendo un poco del deber ser y aterrizando en la cruda realidad, ¿cómo ven ustedes el futuro de la VIP en el corto y en el mediano plazo?
–GÁ–: Nosotros hicimos un largo recorrido en pro de alternativas, por la vía de los esfuerzos de la economía social y popular, para generar vivienda para la población de menores ingresos. La reflexión que nos hacemos es: ¿Se justifica reemplazar al Estado y hacer lo que éste debería hacer, con todo el poder y la capacidad de intervención que tiene para generar alternativas? Creo que después de la experiencia acumulada lo que hoy debe ponerse al frente son modelos en donde el Estado empiece a cumplir su papel. Forzarlo, pensar en un Estado alternativo que sea capaz de hacer lo que le corresponde.

Recuadro 

“Hemos propiciado la construcción de 20.000 soluciones de vivienda”


Tradicionalmente, cuando se habla de la construcción de vivienda y de los gremios privados de la construcción se alude a Camacol, pero no se reconoce o no se le da importancia a otras formas alternativas de producción de vivienda, las denominadas Organizaciones o Asociaciones Populares de Vivienda, agremiadas en las Federaciones de Vivienda Popular.

La Federación nacional de vivienda popular (Fenavip) es la organización que en los últimos 15-20 años ha agrupado de manera más significativa a las llamadas Organizaciones Populares de Vivienda, desarrollando de manera legal, organizada y ordenada, y con mayor impacto en el país, la construcción de vivienda popular para los sectores de más bajos ingresos.

En Colombia en los últimos años se han construido –a través de estas formas organizativas– cerca de 20 mil soluciones de vivienda, desarrollas por organizaciones vinculadas a Fenavip. Este inmenso logro no aparece ni en las estadísticas ni en las referencias comerciales del tema de la construcción de vivienda, porque son formas organizativas de las comunidades, a través de modelos solidarios y cooperativos.

Fenavip representa, entonces, a las organizaciones populares de vivienda, orientando su esfuerzo hacia la población que no recibe sino 2 o 3 salarios mínimos, que es el 70 por ciento de la población, pues los asociados en Camacol se dirigen al restante 30 por ciento de la población, la más pudiente.

Ustedes saben que la población más necesitada ha tratado de solucionar de manera directa el inmenso problema de la vivienda. Para ello no dudó en recurrir a opciones ilegales (proyectos conocidos como piratas), con los cuales no pocos constructores y negociantes se hicieron ricos. En esta misma senda optó por las invasiones, a través de las cuales –años 60 y 70–, no pocas familias resolvieron su problema. Pero también tomó cuerpo la organización y desarrollo de proyectos comunitarios y colectivos, construyendo con su esfuerzo viviendas dignas, accesibles, bien hechas, con todos los servicios públicos incorporados: vivienda digna.

Para poder llevar a cabo estos proyectos tomaron forma las Organizaciones Populares de Vivienda y el modelo de autogestión comunitaria. Y la Fenavip, lo que ha sido en cierta forma, es la impulsora de que ese modelo alternativo de economía solidaria, de producción de vivienda legal con estándares de calidad y de legalidad, tome forma. En Bogotá construimos en estos años cerca de 10 mil soluciones de vivienda, sin duda, un resultado de alto impacto para la ciudad.

 

Información adicional

  • Antetítulo:Entrevista a Germán Ávila, presidente de Fenavip
  • Autor:Álvaro Sanabria Duque
  • Edición:184
  • Sección:Análisis
  • Fecha:Septiembre 20 - octubre 20 de 2011
Visto 10267 vecesModificado por última vez en Domingo, 23 Septiembre 2012 09:09

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